Levnější hypotéky se vzdalují. Co teď rozhoduje víc než sazba v ceníku banky

Průměrná nabídková sazba hypoték se na začátku srpna zvýšila na 5,42 procenta, což je nejvíce za poslední dva roky. Zdražování pokračuje pátý měsíc v řadě a u modelové hypotéky už proti březnu znamená splátku vyšší zhruba o 1100 korun. Český hypoteční trh se během léta posunul do fáze, se kterou řada zájemců o bydlení na začátku roku nepočítala. Místo rychlejšího návratu k levnějším úvěrům přišlo další mírné zdražení. Podle Swiss Life Hypoindexu stoupla průměrná sazba počátkem srpna meziměsíčně o 0,1 procentního bodu na 5,42 procenta. Index vychází z nabídkových sazeb hypotečních úvěrů a pracuje s úvěrem do 80 procent hodnoty nemovitosti.

Samotný meziměsíční nárůst nepůsobí dramaticky. Jenže několik menších zdražení za sebou už mění domácí rozpočty citelněji. U hypotéky 3,5 milionu korun se splatností 25 let vychází při srpnové průměrné sazbě měsíční splátka na 21 327 korun. Proti letošnímu březnu je to přibližně o 1100 korun více.

Naděje na rychlé zlevnění slábne

Za opatrnějším vývojem stojí hlavně nejistota na finančních trzích a obavy z návratu vyšší inflace. Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select, upozorňuje, že levnější hypotéky se budou vracet pomaleji, než se ještě před několika měsíci čekalo. Podobnou opatrnost podle něj nevykazuje jen Česká národní banka, ale i další významné centrální banky.

ČNB v červnu zvýšila svou základní sazbu o čtvrt procentního bodu na 3,75 procenta. Tato sazba nezdražuje hypotéky automaticky a sama o sobě neurčuje konečnou nabídku banky, do celkového prostředí se ale promítá. Někteří analytici připouštěli možnost ještě jednoho zvýšení do konce roku, poslední vyjádření guvernéra Aleše Michla však naznačila, že sazby mohou na nejbližších zasedáních zůstat beze změny.

Výhled proto není o prudkém obratu, ale spíše o čekání. Odborníci ze Swiss Life Select počítají jako s nejpravděpodobnější variantou se stagnací sazeb kolem současných úrovní a až následně s velmi pozvolným poklesem. Banky navíc obvykle zlevňují pomaleji, než zdražují, takže případné zlepšení situace na trzích se do hypotečních nabídek nemusí propsat okamžitě.

Domácí

Česko čeká největší částečné zatmění Slunce za desítky let. Víme, odkud bude nejlepší příležitost pro pozorování

Večer 12. srpna 2026 se Slunce nad Českem promění v úzký srpek. Rozhodovat bude počasí i volný výhled k západnímu až severozápadnímu obzoru.

Nejlevnější ceníková sazba už nemusí vyhrát

Pro zájemce o úvěr je současná situace nepříjemná ještě z jednoho důvodu. Výsledná sazba stále častěji nevychází jen z veřejného sazebníku banky. Rozdíl mezi dvěma klienty se stejnou výší úvěru může být u stejné banky znatelný, protože do hry vstupuje bonita, výše vlastních prostředků, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, délka vztahu s bankou i využívání dalších produktů.

Hypoteční analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora upozorňuje, že konkurenční boj se přesouvá k individuálnímu nastavení podmínek. V praxi může pomoci stabilní doložitelný příjem, nižší LTV, aktivní používání účtu, zasílání výplaty do banky nebo sjednání pojištění schopnosti splácet. Některé banky zvýhodňují také financování energeticky úsporných nemovitostí.

Za dobrou nabídku se podle místopředsedy představenstva Gepard Finance Davida Eima v současnosti považuje sazba těsně pod pěti procenty. To zároveň ukazuje, že rozdíl mezi průměrnou nabídkou a vyjednanými podmínkami může být pro konkrétní domácnost podstatný.

Čekat na ideální okamžik se nemusí vyplatit

Největší chyba může být soustředit se pouze na otázku, zda sazby za několik měsíců klesnou o pár desetin procentního bodu. Pokud domácnost našla vhodnou nemovitost a splátka se bezpečně vejde do dlouhodobého rozpočtu, samotné čekání na výrazně levnější hypotéku nemusí dávat smysl. Naopak u napjatých financí je potřeba počítat nejen s aktuální splátkou, ale i s rezervou pro běžné výdaje a možné změny příjmů.

Dražší hypotéky se netýkají jen nových kupujících. Dopad pocítí také lidé, kterým letos končí fixace a budou si domlouvat nové podmínky. Právě u refinancování nebo refixace se vyplatí neřešit nabídku na poslední chvíli, porovnat více možností a připravit si podklady tak, aby banka neměla důvod klienta zařadit mezi rizikovější.

Současný hypoteční trh tak neposílá jednoduchý vzkaz „kupujte“ nebo „čekejte“. Spíše nutí domácnosti počítat pečlivěji. Průměrná sazba 5,42 procenta je důležitý orientační údaj, konečný výsledek ale stále více závisí na tom, jak silný klient před bankou stojí a jak dobře má financování připravené.