Levné apartmány u moře vypadají jako sen každého Čecha. Realita ale umí pořádně zabolet
Na levné apartmány u moře slyší skoro každý Čech. Realita bývá mnohem tvrdší, než se zdá.
Zdroj: Shutterstock
Češi častěji zvažují rekreační byt za hranicemi a jednou z nejdostupnějších možností je dnes Bulharsko. Prověřili jsme, kolik tam stojí apartmány, proč vycházejí levněji než v Česku a na jaké poplatky, pravidla i rizika je potřeba myslet dřív, než člověk podepíše smlouvu.
Ještě před pár lety zněl vlastní apartmán u moře pro většinu Čechů jako plán pro úzkou skupinu velmi movitých lidí. Dnes už to tak úplně neplatí. Zájem se posouvá od drahých středomořských adres i od přepálených cen v tuzemských horských a rekreačních lokalitách k místům, kde se dá pořídit druhé bydlení výrazně levněji. A zemí, která v tomto směru vychází jako jedna z nejdostupnějších, je Bulharsko.
Nejde ale jen o jednoduchou rovnici levné moře rovná se výhodný nákup. Nízká pořizovací cena je reálná, jenže má své důvody. A právě ty rozhodují o tom, jestli se z vysněného apartmánu stane příjemné zázemí na léto, nebo spíš starost navíc.
Právě Bulharsko dnes patří k nejlevnějším variantám
Z aktuálních nabídek je vidět, že rekreační apartmány u bulharského moře se stále prodávají v cenách, které jsou z českého pohledu překvapivě nízké. Ve Slunečném pobřeží je například nabízený třípokojový apartmán o ploše 102 metrů čtverečních za 109 tisíc eur, tedy zhruba za 1 068 eur za metr.
V Burgasu se objevují i novější byty kolem 88 tisíc eur za necelých 63 metrů čtverečních. V praxi to znamená, že menší nebo starší apartmán v resortní lokalitě se dá najít i v hladině, za kterou v Česku často nekoupíte ani malý rekreační byt v atraktivní horské oblasti, natož nemovitost u moře.
Rozdíl je dobře vidět i na širším trhu. České nemovitosti dlouhodobě patří k nejdražším a nejméně dostupným v regionu. Eurostat uvádí, že mezi rokem 2010 a prvním čtvrtletím roku 2025 vzrostly ceny bydlení v Česku o 147 procent. V Bulharsku to bylo za stejné období 125 procent. Jinými slovy, i když tam ceny také významně rostly, výchozí úroveň byla nižší a v řadě přímořských oblastí je stále nižší než v českých rekreačně žádaných místech.
Proč je to levnější než v Česku
Na první pohled to může působit skoro podezřele. Ve skutečnosti za tím stojí několik poměrně racionálních důvodů. Tím prvním je nižší cenová hladina ekonomiky a slabší kupní síla místního trhu ve srovnání s Českem. Bulharsko patří dlouhodobě k levnějším zemím Evropské unie a to se propisuje i do cen staveb, služeb a části pozemků.
Druhým důvodem je obrovská nabídka apartmánových komplexů hlavně v přímořských letoviscích. V některých lokalitách vznikalo dlouhé roky velké množství projektů zaměřených na zahraniční kupce i sezónní pronájem. Výsledek je jednoduchý. Nabídka je široká a část objektů stárne rychleji, než by si majitelé přáli. To tlačí ceny dolů, zvlášť u apartmánů mimo první linii u moře nebo v komplexech, které už mají nejlepší roky za sebou.
Třetím faktorem je odlišná kvalita a standard. Levný apartmán neznamená automaticky špatnou koupi, ale často znamená menší lokalitu, slabší správu domu, vyšší opotřebení, horší zimní využitelnost nebo slabší dopravní dostupnost mimo sezonu. Právě tady se láme rozdíl mezi cenou na inzerátu a skutečnou hodnotou pro majitele.
Zahraniční
14. 2. 2026
Oblíbené moře Čechů zasáhl výrazný pokles vody. Hladina je na historickém minimu
Nízká cena často skrývá konkrétní kompromis
Kdo čeká, že apartmán za zlomek české ceny bude mít stejnou kvalitu, likviditu a dlouhodobou hodnotu jako dobře umístěný byt v Krkonoších nebo na Lipně, ten bude nejspíš zklamaný. Levnější bulharské nemovitosti bývají levné z nějakého důvodu. Nejčastěji jde o slabší lokalitu, větší vzdálenost od pláže, starší dům, vyšší sezónnost, nižší standard společných prostor nebo problematickou správu areálu.
U části nabídek je potřeba hlídat také právní a technický stav. V bulharské praxi se běžně řeší, zda má budova kompletní kolaudační a provozní dokumentaci, často se mluví o takzvaném Act 16, tedy potvrzení, že je stavba řádně dokončená a způsobilá k užívání. Bez toho může být nákup výrazně rizikovější, i když cenovka vypadá lákavě.
Pro občana Evropské unie je situace v zásadě jednodušší než dřív. Evropský portál Your Europe uvádí, že občan EU má při koupi nemovitosti v jiné členské zemi stejné postavení jako místní občan. To platí i pro druhé nebo rekreační bydlení. V praxi ale vždy záleží na konkrétním typu nemovitosti a na tom, co přesně je předmětem převodu.
U apartmánů v rezidenčních a hotelových komplexech bývá koupě pro českého zájemce obvykle poměrně přímočará. Složitější může být situace u domů a pozemků, kde je nutné velmi pečlivě prověřit vlastnickou strukturu, přístupové cesty, podíl na pozemku a místní pravidla. Tady se bez kvalitního právního prověření nevyplatí šetřit.
Kolik stojí poplatky navíc
Právě tady bývá největší rozdíl mezi romantickou představou a skutečným rozpočtem. Samotná kupní cena je jen začátek. Podle přehledu Global Property Guide se náklady kupujícího v Bulharsku obvykle pohybují zhruba mezi 3,2 a 8,5 procenta z ceny. Do toho spadá daň z převodu, notářské poplatky, právní servis a v některých případech i provize realitní kanceláře.
Daň z převodu se podle dostupných přehledů liší podle obce a může být od 0,1 do 3 procent. Notářské poplatky se odvíjejí od hodnoty nemovitosti. Právní služby se běžně pohybují kolem jednoho až dvou procent podle složitosti případu.
A pak jsou tu pravidelné roční náklady jako správa komplexu, fond oprav, energie, případně servis bazénu, ostraha a údržba společných částí. U některých levných apartmánů může být právě vysoký servisní poplatek tím, co z původně výhodné koupě udělá méně atraktivní investici.
U konkrétních nabídek je proto potřeba chtít přesné číslo za roční maintenance fee. Na inzerátu totiž může apartmán působit velmi levně, ale pravidelné poplatky za správu komplexu pak rozpočet posunou úplně jinam. Při koupi rekreační nemovitosti v Bulharsku se vyplatí držet několik základních pravidel. Nikdy nestačí jen hezké fotky a nízká cena. Důležité je prověřit právní stav nemovitosti, kolaudaci, skutečné měsíční a roční náklady, stav domu, kvalitu správy komplexu i to, jak oblast funguje mimo hlavní sezonu.